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联想天逸f41at3200李小林:推进资产证券化,促进住房租赁市场发展

前世的愿望是今生的际遇

    推进资产证券化促进住房租赁市场发展

    ■观察家·······························

    我国现行以个人住房租赁为主体的分散租赁存在住房资源分散、管理困难等突出问题。这是促进资产证券化、促进住房租赁市场发展的可行途径。

    随着我国城市化的快速发展,住房租赁已成为解决新城镇居民和低收入人群住房问题的重要手段。大中型城市的住房租赁需求增长与住房租赁市场发展不规范、不充分的矛盾依然突出,已成为影响城市可持续发展的重要问题。

    我国现行以个人住房租赁为主体的分散租赁存在住房资源分散、管理困难等突出问题。租赁中介的规范化也需要进一步完善。税收问题涉及机构租赁融资、购置住房资源或项目、改造、经营等环节。需要突破许多政策瓶颈。这是促进资产证券化和住房租赁市场发展的可行途径。

    房地产投资信托(REITs)是一种通过发行股票或收益凭证筹集资金,并将房地产投资收益按比例分配给投资者的信托基金。投资目标通常是提供稳定租金回报的房地产项目。基本物业种类繁多,包括办公、服务式公寓、工业物流、酒店、零售、商业综合体等。

    REITs作为一种新型的结构化融资工具,不仅可以为房地产市场提供传统融资方式以外的融资手段,优化房地产企业的资产负债结构,使其实现“轻资产”的运作,还可以丰富资本市场的投资产品,提供机遇。为众多中小投资者参与房地产市场投资。

    与成熟市场的REITs产品相比,我国发行的REITs类产品在交易结构、税负水平、经营模式的收入来源、收入分配模式和征收范围等方面存在一定差异。目前,在世界各地推出REITs的国家,在第一批REITs发行前一至三年,已经出台了REITs的特别法律法规。到目前为止,中国还没有单独制定REITs产品的相关税收优惠政策。在现有的税收法律法规下,建立有公司制的REITs必然会遇到双重征税的问题。

    为此,我们可以从以下几个方面进行创新探索:

    土地增值税在REITs产品结构下递延。

    建议对拟发行REITs产品的房地产企业暂停征收土地增值税。当原利益相关者将股权转让给外部时,或REITs产品在市场上处置资产或处置相应项目公司股权时,原利益相关者将按原计税基础缴纳相应的土地增值税。

    增值税的建立环节简化了不征税的条件,而经营环节仍按5%征收。

    在目前的实践中,REITs项目公司通过资产重组收购的房地产也被认为是在2016年5月1日之后收购的,销售税率为11%。对于租赁住房及其他类型的商业房地产,如果按照财税[2016]36号规定不征收增值税,项目公司将无法获得进项税,其固有的成本成本结构使得在运营期间很难获得足够的进项税来抵消。在这种情况下,项目公司的实际增值税负担将显著高于5%,从而减少投资。资本收益。

    根据实质重于形式的原则,对于“建设工程施工许可证”中约定的合同生效日期在2016年4月30日之前的房地产项目,在REITs运营和资产转移到新成立的项目公司后,建议采用简单的征税方式。继续,增值税按5%的税率计缴。

    此外,我们还可以尝试对民生领域的REITs项目实行低税率,建立链接延期缴纳所得税、免征印花税、减免营业环节所得税等措施。

    集中租赁、自持租赁等设施

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